中金研究
6月下旬以来部分地产主体评级终止或下调，对其债券估值产生一定影响，叠加6月以来债券利率横盘震荡居多，央国企地产利差修复遇到一定阻力。我们认为目前央国企地产债利差短期或维持震荡，主体间或表现分化，部分尾部主体存在评级下调压力或导致利差承压，我们建议维持头部主体及中等资质主体中短久期配置。
风险
房地产下行超预期，出现超预期信用风险事件。
Text
正文
销售跟踪：6月新房销售环比增长、同比下降。根据中指研究院数据，2026年6月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别变动+9%和+3%，同比分别变动-8%和-4%，新房销售环比增长、同比下降；分城市能级看，一线城市销售面积环比变动-9%、同比变动-5%；二线城市销售面积环比变动+12%、同比变动-8%，三线及以下城市销售面积环比变动+16%、同比变动-10%。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积6月以来6周累计值同比下降7%。
房企销售：我们重点跟踪的房企有33家披露了2026年6月销售数据，销售额环比平均变动+18%，同比平均变动-12%。具体来看，保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂同比分别变动+3%、-2%、-7%和+1%，保利置业和越秀地产同比分别变动-25%和+25%，滨江集团、龙湖集团、金地集团和新城控股同比分别变动+2%、-55%、-45%和-12%。
土地市场：土地成交额同比下降。2026年6月全国住宅性质土地推地建筑面积4077万平米，环比变动+54%、同比变动-22%，成交建筑面积3370万平米，环比变动+61%、同比变动-18%；6月成交溢价率16%，环比上升；6月土地成交金额1757亿元，环比变动+79%、同比变动-16%，1-6月累计同比变动-30%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别变动-23%、-44%和-14%。
融资跟踪：6月境内地产债净增量转正。2026年6月地产境内债发行量和净增量分别为553亿元和170亿元，其中国企净增191亿元、非国企-20亿元。6月美元债发行量0亿美元，净增量-36.4亿美元。到期方面，2026年四季度地产境内债到期回售合计680亿元，环比和同比均下降；美元债到期回售合计3亿美元，环比和同比均下降。具体个券来看，龙湖2026年8月有10亿元境内债面临回售，11亿元境内债到期。
二级市场走势：6月房地产行业利差收窄居多，美元债指数回报率为负。2026年6月房地产行业利差全面收窄，AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动-1bp、-2bp、-15bp和-26bp，AA+中保利发展、北京城建多只个券利差收窄幅度居前；AA中光明地产、华发实业等多只个券利差收窄靠前；AA-中首开股份多只个券利差收窄幅度居前、华侨城集团利差走扩。6月美元债指数当月回报率-0.49%，投资级表现好于高收益，回报率分别为0.27%和-0.91%。龙湖集团美元债曲线上涨0-1美元至74-96美元区间。
行业投资建议
6月下旬以来部分地产主体评级终止或下调，对其债券估值产生一定影响，叠加6月以来债券利率横盘震荡居多，央国企地产利差修复遇到一定阻力。我们认为目前央国企地产债利差短期或维持震荡，主体间或表现分化，部分尾部主体存在评级下调压力或导致利差承压，我们建议维持头部主体及中等资质主体中短久期配置。
Source
文章来源
本文摘自：2026年7月17日已经发布的《6月房地产债券月报：关注评级变动》
袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023
许 艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876
Legal Disclaimer
法律声明
特别提示
本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。
本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。
中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。
本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。
一般声明
本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。
本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。
在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。
本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。
海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP
我要配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
